Hur gör man en underhållsplan?

En bra underhållsplan ska vara grundligt och professionellt genomarbetad. Normalt är en bra underhållsplan utförd av utbildad och sakkunnig expert med tillämplig erfarenhet och därtill kunskap gällande inventering och kalkylering av förekommande byggbeståndsdelar i en fastighet. Fastigheterna är bostadsrättsföreningarnas största tillgång. Därför ska det ställas höga krav på föreningars underhållsplaner. Det finns mycket att tjäna på att hålla fastigheten i gott skick, t ex:

  • lägre underhålls- och driftskostnader
  • jämnare slitage och därtill kostnadsutveckling
  • rättvis självkostnad (månadsavgift) för bostadsrättsinnehavare
  • enklare och tydligare teknisk och ekonomisk förvaltning
  • minskat styrelsearbete
  • högre kreditvärdighet

Likt att ett fordon bör ha en servicebok bör självfallet fastigheter som har ett betydligt högre värde ha en individuellt upprättad underhållsplan. Planen ska upprättas utifrån den enskilda fastighetens förutsättningar såsom; fastighetens ålder, konstruktion, material, utformning och standard. Att upprätta en bra underhållsplan utifrån den individuella fastigheten kan därför vara både omfattande och tidskrävande.

Underhållsplaner utförs normalt enligt nedanstående projektsteg:

Steg 1 – Förstudie

Det första steget är att inventera fastigheter som ska ingå i underhållsplanen. Planen upprättas utifrån den enskilda fastighetens förutsättningar såsom; fastighetens ålder, konstruktion, material, utformning och standard.

Steg 2 – Insamling av information

Parallellt med bokning av tid för fastighetsbesiktning inhämtas för planens upprättande erforderliga underlag såsom ritningar, besiktningsprotokoll, årsredovisningar, inventarielistor och övriga förteckningar.

Steg 3 – Fastighetsbesiktning

Uppdraget fortgår med besiktning av föreningens fastigheter, företrädesvis i sällskap av representant(er) från bostadsrättsföreningens styrelse. Underhållsplaneraren blir således runtvisad kan även intervjua styrelsens representant(er) för att få maximalt informationsunderlag inför upprättandet av underhållsplanen. Efter denne rundvandring vidtar normalt Underhållsplaneraren detaljbesiktning, varvid denne i detalj inventerar utrymmen och byggnadsdelar, utför  besiktning, mätning samt fotografering. Arbetet kräver kunskap om exempelvis byggnadsdelar, teknikdelar och installationer såsom; utvändiga och allmänna delar exempelvis tak, fasader och fönster. Inre utrymmen exempelvis grundläggning källare, vind och garage. Installations- och driftutrymmen innehållande bl.a. installationer för värme, vatten, avlopp och el etc. jämte övriga beståndsdelar i fastigheter.

Steg 4 – Sammanställning

Besiktningsprotokoll, insamlad data och övriga inhämtade förteckningar förs in i ett särskilt fastighetsprogram därvid informationen noteras, kalkyleras och bedöms för att sedan skapa underhållsplanen som beskriver periodens upptagna underhållsåtgärder i omfattning, kostnad och tid för utförande. Färdig underhållsplan framställer ekonomiska nyckeltal nödvändiga för att vid exempelvis årlig budgetering eller vid flerårsbudgetering kunna skapa rätt avsättningsnivå gällande avsättning av medel till fond för yttre underhåll, samt besiktningsutlåtanden efter utförd besiktning, jämte gällande underhållsprogram kopplat till planens ekonomiska nyckeltal, inkluderande enskilda kostnader för underhållsåtgärder i planen. Att göra korrekta bedömningar kräver kunskap om bl.a. byggdelar, intervaller och gällande priser, varför underhållsplaner bör utföras av utbildad och sakkunnig med tillämplig erfarenhet och därtill kunskap om inventering och kalkylering av förekommande byggbeståndsdelar i en fastighet.

Steg 5 – Att arbeta med underhållsplanen

Det rekommenderas att underhållsplanen används aktivt av bostadsrättsföreningens styrelse och att planen uppdateras efter behov. Att planen uppdateras kan vara betydande av den orsaken att fastigheters tekniska status och ekonomiska faktorer kan förändras framöver. Gällande utförande av underhållsåtgärder är det inte alltid möjligt att kunna finansiera aktuella underhållsåtgärder med egna medel, varför bostadsrättsföreningen rekommenderas att fortast möjligt synkronisera underhållsplanen med rådande ekonomisk och teknisk förvaltning och därtill underlätta vid val av finansstrategier.

Nedan finner ni ett exempel ur en underhållsplans ekonomiska del om ni vill försöka göra en egen underhållsplan:

En bra underhållsplan är utförd av utbildad och sakkunnig expert. Vill ni ställa frågor eller önskar offert för underhållsplan från professionella underhållsplanerare fyll i kontaktformuläret på sidan så återkommer godkända företag till er inom kort. Vi finns i Stockholm, Göteborg och Malmö.